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中国楼市再分化:一边万人摇号抢房,一边降价被叫停

  这一周,房产热点太多,我想很多人一看两会喊话“楼市要稳”,一扫这半年多来对“房价跌,资产缩水”的阴翳,终于不用每天都盯着楼下中介的小黑板看着胆战心惊的小区报价了。

  但是,很多人应该都没有注意到这样一则新闻:
  江西赣州住建局向各房企下发一则紧急通知,要求房企停止低于申报价值的“特价房”销售,价格应不低于2月。

  当大家看尽了政府限价,不允许房价涨,三四线城市开始限跌。

  开发商一看楼市下行、棚改叫停,三四线城市的房子成了烫手山芋,卖不出去,急得跳脚,不能恋战,赶紧降价,推出特价房,回笼资金,还是打道回一二线城市稳妥点。

  但是,显然赣州住建局不答应啊,估计看到开发商挂出的特价房信息,倒吸了一口冷气
  ——什么?竟然敢跌?

  不行!

  一手运营这个城市的当家人太清楚了——一旦跌,就跌跌不休。

  像赣州这样的三四线城市盘子小,就几个项目,纯新房市场,没有二手房,满地投资客,这样的市场,一个项目跌,全城一起跌,跌了就涨不回来。

  开发商卖了房就可以撤,ZF可跑不了啊。

  2018年赣州卖地收入大增,GDP增速达到了9.6%,可是财政支出是收入的2倍多,一旦房价跌,人们对赣州的房价预期立马转向,开发商的开发意愿也会下降,地价也得跌,地方债本来就是拆东墙补西墙。

  今年的地还怎么卖?承诺上面的GDP增速还怎么实现?沉淀在三四线城市的巨量房产库存怎么击鼓传花玩下去?

  赣州,这么一个三四线小城市,摊大饼很多新城,接下来还有大量新房要入市,假设就这样放任开发商降价,接下来的房子怎么卖?地怎么拍?

  其实早在2月份,安徽芜湖也出过类似赣州的降价被叫停事件:芜湖一家楼盘降价促销引发老业主不满,随后当地住建委点名要求:立即停止降价行为!

  该楼盘之前15000元/㎡,然后开发商降了5000元/㎡左右,仅卖1万/㎡,最便宜的一层、二层9000多,随后被住建委点名:出手叫停降价活动,责令其立马调回原价,否则将暂停其网签!

  对于三四线城市来说,房价一旦跌就是一泻千里,因为是新房市场,管住一手房就相当于管住市场价格。

  这也再一次印证了三四线城市的房产有多脆弱!

  2018年赣州棚改46946户;2019年棚改计划为16290户。

  不仅是支撑三四线城市上涨的天量货币棚改在收紧,而且人口净流出严重、产业支撑比较单薄,房子流动本身就低,一旦房价跌,流动性更小,还有谁愿意去当韭菜?

  而在赣州项目想降价被叫停的同时,去年卖了3900亿的房和2400亿的网红城市——杭州,在房价意思意思地回调了一下之后,又要兴起万人摇!

  在杭州已经突破限价的情况下,在西湖国际城公布推出262套,23254元/㎡,17344组购房者涌入售楼部摇号登记,中签率1.5%,无房家庭5042户,占比约29%。

  西湖国际城位于主城区西湖区,临近城西科技大走廊的起点紫金港科技城,有产业概念支撑、公立小学学位、商业配套成熟,周边品质相对较好的二手房价格是3.5-4万/㎡,房价倒挂高达1万多的价差,被圈内人奉为“这是杭州在售楼盘中性价比最高的楼盘,没有之一。”

  在楼市还没有完全回暖之下,虽然这个项目是高品质,但能吸引来这么多人摇号,最关键的还是因为大家看多杭州,用钱为杭州的经济和城市建设投票。

  而且这个项目前两次推货都创造了万人摇的盛况,全城轰动,而这次开盘又要成就杭城“2019年第一万人摇”,而且这已经是该项目第三次兴起“万人摇”了。

  2018年8月,793套房源,13640名意向客户,均价在24287元/㎡左右,中签率不足6%。

  2018年9月, 447套房源吸引了11139名意向客户登记,均价23233元/㎡,中签率不足5%。

  无房户倾斜比例是30%,也就是79套,剩余183套将由4963户无房家庭和12302户有房家庭共同瓜分。

  而不仅仅是西湖国际城,杭州3月要开盘40个项目,但这一点都不妨碍热门楼盘又掀起万人摇,因为刚需够多,有刚需支撑的市场,即使在楼市下行时依然能保持热度。

  不仅仅是杭州,上周三我们去深圳宝安沙井调研万科某项目,2018年11月28日,该项目开盘,半个小时卖了1900套,时隔3年,刷新深圳开盘记录。

  目前已经货量不多,我们是非周末,在上班时间去的,停车场停满了车,虽然已经到尾盘阶段,但洽谈区还是有不少客户在交流。

  深圳楼市是有人气的。

  而上周末佛山顺德线下演讲活动结束后,大胡子李俊怀老师带着团队一行人去调研项目,我们到达项目的时候已经是下午17:30分,按理说已经过了看房黄金时间了,但售楼部还是有人气的,有的客户在沙盘前了解小区规划,有的在算价交流贷款问题。

  佛山楼市是有人气的。

  一边是如杭州、深圳、佛山这样价格坚挺且有人气的楼市,甚至还有万人摇,一边是无人问津,连开发商都想降价卖房早日撤退的三四线。

  一半冰山,一半火焰!

  中国的房地产得了分裂症,城市分化,甚至比我们想象的要更快。

  为什么?我想很多人都有这样的疑问?

  其实这样的结果,早在多年以前就已经确定了。

  中国经济发展的财富都沉淀在了一二线城市,这里有最具创新创造活力的企业,有最完善的商业教育配套,有最完善的公共基础设施建设,还有最能吸引人才的包容开放的社会氛围。

  而三四线城市只有被虹吸的份。

  即使在最近的两会,也是倡导重点发展的大都市圈,马太效应越来越强,分化越来越强。

  其实杭州深圳佛山所代表的三大都市圈京津冀、长三角、粤港澳,这些位于金字塔顶端的大都市圈,城镇化还有很大的空间,经济上还有很强的动力,还有大量的刚需人口涌入,他们还有很强的上涨动能。

  相反,三四线城市在这一波棚改中,炒房客如蝗虫般一扫而过,房价涨幅完全脱离城市基础,在未来房价没有大涨空间和深度调控之下,脆弱不堪。更可能会在下一轮行情中陷入滞涨。

  可以预见的是中国房地产房价分化、城市分化还会越来越严重。

  写到这里,我恍然想起,2020年,棚改才真正退出,而现在三四线城市和一二线城市就分化得如此严重。

  2年,只剩2年,我们就会看到沉淀在三四线城市的巨量房子,迎来猛烈抛盘,最终,又无法变现,沦为纸面财富。
来源:      时间:2019/3/8 12:06:43